合同效力与物权效力的那些事儿！

民法典第二百一十五条【合同效力和物权效力区分】

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【条文理解与适用】

一、

本条的缘由

本条直接源自《物权法》（已于2021年1月1日废止，下同）第15条，规定物权变动的效力是否发生不影响债权合同的效力。

二、

本条规定的主要内容

本条明确规定了物权变动与物权变动原因的效力应当区分判断，实质上是明确了两层内涵，一是原则上不动产物权登记是物权变动的构成要件，二是该要件并不影响物权变动的原因行为的效力。

本条规定中的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，是指以发生不动产物权变动为目的的基础法律关系，主要是债权合同，属于债权法律关系的范畴，也是引起物权变动的原因。例如，当事人订立房屋买卖合同后，出卖人负有向债权人转移标的物所有权的义务，该房屋买卖合同即为当事人向不动产登记机构申请转让登记的原因，也是引发物权变动法律效果的原因。

三、

本条规定特别评注

当事人签订债权合同后，并不是在任何情况下都能够完成不动产物权登记。如“一房二卖”的情形下，或是出卖人不享有对不动产的所有权时，就可能无法办理不动产物权转移登记，实现物权变动的法律效果。然而，不应因物权未发生变动而影响对债权合同效力的判断。当事人订立的旨在设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，属于债权合同的范畴，应受债法的合同法规范（是否会引起歧义），无须与登记捆绑在一起。依合同法法理，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反合同有效要件，就是有效的合同。因此，即使因客观情势发生变迁，处分不动产但物权变动不可能实现，当事人订立的合同也不因此受影响，即不因物权未变动妨碍债权效力的发生。债权合同有效的情形下，因无法办理不动产物权登记而不能产生物权变动效力的，债权人还可以基于有效合同享有的债权，督促债务人及时履行合同义务，请求债务人依法承担违约责任。适用本条规定，应把握以下三个方面的理念：

1.物权行为和原因行为相区分的原则是“物债二分”下重要的基本原则，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。依合同产生的债权债务关系，对当事人双方具有约束力。合同自双方合意达成之日起就产生效力，属于相对权的范畴，无需公示，合同效力独立存在，也不因合同履行出现障碍而影响到对合同效力的判断。相比债权，物权原则上是一种绝对权、支配权，具有排他效力，不仅约束双方当事人，更具有对世效力。为保障交易安全，物权的变动必须依赖法定的物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。物权变动原则上只能在交付或者登记后才能生效。

2.将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。在《民法典》的编纂过程中，学界对“合同”的概念是仅指债权合同还是包括物权合同在内的广义合同提出过质疑。有学者认为， 《合同法》（已于2021年1月1日废止，下同）所说的“合同”实际是指“债权合同”而不包括“物权合同”。（崔建远：《合同法》， 北京大学出版社2013年版，第1页。）有学者则主张《民法典》中的合同应采取广义合同的概念，认为合同是当事人意思表示一致的协议，因此不应完全限于债权债务合同，而是涉及整个民事关系。（王利明：《合同法研究》（第1卷），中国人民大学出版社2015年版，第8～10页。）按照《民法典》现行体系安排，应当将本条中的合同限定在“债权合同”的范围内。这是因为，按照主流观点，我国目前对物权变动采取债权形式主义模式，即“债权合意+物权公示”可以引起物权变动，而并未进一步区分物权合意。对于合同概念的定义也规定在《民法典》合同编，而非《民法典》总则编，这意味着并未将合同概念作为公因式予以提取，故合同的概念定位应该限于合同编下的合同，而非可以作为《民法典》公因式的合同。《民法典》第465条第2款规定：“依法成立的合同， 仅对当事人具有法律约束力， 但是法律另有规定的除外。”第468条则进一步强调了“非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。”因此，本条中的“不影响合同效力”，其含义应是在我国采债权形式主义模式下，登记形式的不满足只能影响不动产物权变动的效力，而对债权合意不产生影响，即“不影响合同效力”应当解释为不影响当事人之间债权合同的效力，如此才符合《民法典》整体的体系安排。

3.区分债权合同效力与物权变动的结果也是诚实信用原则的体现。诚实信用是民法中最重要的原则，要求当事人诚实守信，不得逃避法律或合同约定的义务。如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，一旦没有办理物权登记，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同也随之无效，其结果就会纵容违约的当事人以不履行登记义务的方式逃避合同对其的约束力，守约一方的合法权益因合同无效也无法得到妥善保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会主义市场经济的发展。

案例分析

机动车买卖合同与所有权变动的关系

——林世某与林付某买卖合同纠纷抗诉案

（参见福建省福州市中级人民法院(2016)闽01民再103号民事判决书）

【基本案情】

甲方（是否可以把所有的甲方均改为甲，乙方改为乙。）林世某与乙方林付某于2011年经协商签订《旧车买卖协议》，涉及双方争议问题的核心约定内容有：（1）甲方将自有无上牌的5辆红岩自卸旧车以38万元人民币卖予乙方。（2）甲方保证所提供的一切手续证件真实、合法有效，如因甲方手续不齐、车辆冻结、抵押等原因不能保证车辆正常工作，乙方有权要求甲方无条件原价退回乙方的购车款，承担由此产生的维修、保养费用，并赔偿乙方车款总价5％的违约金。（3）若乙方违约，应当承担相应的违约金。（4）甲方提供车钥匙1把，其他购车原厂发票每车1张；车辆无行驶证，无年检，未建档，无购置附加税证，无养路费收据，无保修卡收据。

协议签订后，甲方收取乙方购车款28.5万元并交给乙方机动车销售统一发票5张，乙方收取甲方交付的涉案5辆旧车（案发时涉案5辆旧车均在乙处），并出具主要内容为欠购车款余款9万元的欠条。嗣后，乙方发现涉案旧车并非为甲方所有，以无法办理车辆过户手续为由提起诉讼，请求解除《旧车买卖协议》并诉请乙方返还已付购车款28.5万元并支付违约金1.9万元。甲方提起反诉，请求判令乙方支付购车余款并承担违约金。

另查明，案涉5辆车是甲乙双方买卖协议签订之前案外人以60万元人民币卖予甲方，并将购车发票和车身、车钥匙移交给甲方，但车辆未经注册登记过户。

【裁判结果】

一审法院认为，本案中所转让的5辆旧车，没有直接和有效的证据证明权属归甲方所有，且甲方也无证据证明其取得处分权，所以甲方无权转让诉争的5辆旧车，双方签订的《旧车买卖协议》因有悖《二手车流通管理办法》等法律规定，应认定为无效合同，不受法律保护，双方取得的财产和款项当予以返还。一审宣判后，甲方不服，提出上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。之后甲方向检察院申请监督，检察院认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，向法院提出抗诉，法院裁定撤销一、二审判决，发回重审。

再审法院进一步查清事实，明确诉争车辆已经实际交付给乙方，且车辆未达到报废标准，无牌照旧车只用于工地使用，双方对于车辆情况无重大误解，且案涉车辆也不属于《二手车流通管理办法》的调整范围。在此基础上，法院首先依《物权法》第23条和第24条的规定认为，虽诉争车辆的所有权原始登记为案外第三人，但甲方通过交易购买并占有了诉争车辆，该交易得到了原所有权人的认可。所以，该物权变动虽未经登记，但并不影响甲方取得涉案车辆的所有权。其次，根据《物权法》第15条的规定，不能以甲方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权而认定《旧车买卖协议》无效。最后，依照《合同法》第52条第5项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（已失效）第4条等规定，双方之间的《旧车买卖协议》不存在无效、可撤销或者效力未定的事由，也不符合解除合同的条件，且无其他证据证明双方签订的《旧车买卖协议》违反国家禁止性规定，故判决双方签订的《旧车买卖协议》真实有效，双方应依约履行，故驳回乙方的诉讼请求。乙方对判决不服，提起上诉。二审法院最终驳回上诉，维持一审判决。

【评析】

本案中，最终双方当事人对法院查明的事实不再有异议，即在本案《旧车买卖协议》签订之前，案外人已将诉争车辆交付给甲方。基于这一事实，本案有三个问题值得关注（是否有说明的必要）：

其一，涉案车辆以交付抑或登记作为所有权变动的要件。根据《物权法》第23条（建议直接引用民法典条文）“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”以及第24条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，机动车的转让，应自交付时发生所有权变动，未经登记的法律后果是该所有权变动不产生对抗善意第三人的效力。由此，涉案车辆虽然登记于案外第三人，且甲方与乙方之间的旧车买卖也未经登记，但这并不影响甲方取得涉案车辆的所有权。具体言之，在甲方通过其与案外第三人的买卖合同购买并占有涉案车辆后，就已经成为涉案车辆的所有权人；同样，在甲方与乙方签订《旧车买卖协议》并将涉案车辆实际交付给乙方后，乙方即已经取得涉案车辆的所有权。

其二，案涉《旧车买卖协议》是否会因为涉案车辆违反行政规章而无效。原审法院以双方签订的《旧车买卖协议》有悖《二手车流通管理办法》的规定认定该协议无效，但本案最终明确原审判决适用法律有误，因为案涉车辆并非属于《二手车流通管理办法》的调整范围。需要说明的是，即便涉案车辆属于《二手车流通管理办法》的调整范围，也不应依据该行政规章认定《旧车买卖协议》的效力。因为根据本案发生时可资适用的《合同法》第52条第5项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》（已废止？建议直接引用民法典条文）第4条的规定，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而且，即便本案发生于《民法典》实施后，则适用《民法典》第153条规定也可以认定本案中的《旧车买卖协议》并不会因为违反行政规章而无效。

其三，如果案涉车辆的所有权未发生转移，是否会因此而导致案涉《旧车买卖协议》被认定无效。如前分析，本案中案涉车辆所有权已经转移，但假设案涉车辆所有权并未转移，比如甲方未取得车辆所有权或未交付车辆，或者善意第三人对车辆主张所有权，是否可以因此而直接认定案涉《旧车买卖协议》无效呢？《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由该规定可知，除法律另有规定或者当事人另有约定外，合同的效力不因是否进行物权变动登记而改变。因此，本案中，当然也不能以甲方在签订《旧车买卖协议》时对案涉车辆是否具有所有权或者案涉车辆的所有权是否发生转移来认定合同是否有效。

从理论上看，法律行为有负担行为和处分行为之分类。在一个完整的买卖法律关系中，买卖合同系负担行为，双方当事人通过买卖合同彼此负担债权债务，即出卖人负有交付标的物并转移所有权的义务，买受人则有依据约定支付价款的义务。应特别予以注意的是，在区分负担行为与处分行为的背景下，买卖合同并不直接导致物权发生变动，所以其生效自然无须以处分人享有处分权为前提。换言之，即使出卖人对其出让的标的物不具有所有权，其法律后果也就是导致该买卖合同无法履行，而不会直接造成真正所有权人的权益受损。这也是《民法典》第215条继续延用《物权法》第15条的规定，坚持物权变动与其原因行为相分离原则的旨意。对此，我国目前的司法实践也基本达成共识。例如，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条明确规定“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第46条第1款规定，“不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。”甚至在《最高人民法院印发〈关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见〉的通知》中，也明确指出应“准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转”。这些规定可以说和本案也有异曲同工之妙。

【关联规范】

1.

《民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第四百六十八条 非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。

2.

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

3.

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

4.

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

第四十六条 不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。

抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。

第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。

当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。

第六十三条 债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人未在法定的登记机构依法进行登记，主张该担保具有物权效力的，人民法院不予支持。